自住還是投資? 房地產投資報酬率怎麼算?

         一般民眾剛開始在看房時，一定都會先想到自己的需求，在看的過程，對自己的需求像地點的準確性、坪數、格局、裝潢等等也會愈來愈清楚，而這時通常也會開始想這房子如果我買了，未來會不會漲呢? 自住的房子是否也能具有投資效益呢?

我自己剛看房時也是因為工作的關係，不能再住在家裡了，所以開始接觸房地產，沒想到愈看，想的問題也愈來愈多，甚至已經在想這房子我以後賣了可以賺多少?能不能自住兼投資呢?

通常你的需求也會是別人的需求，只是看你的需求能和多少人一樣了，也就是所謂的市場大小。而你的需求在哪也就代表未來的買方在哪，所以對自己的需求愈清楚，以後在賣房時，愈能朝該買方族群去做銷售，也就是能愈精準知道對方的痛點在哪，加速賣房的速度，為下一間房子或下一筆投資快速準備好預備金。例如我不常下廚，所以我就會想找有很多賣吃的，而我的廚房就不用太大和花很多錢裝潢和添購設備了。

1、列出自己的需求

	說明	例子
自備款	現金、股票、基金	150萬
預算	以首購貸8成，利率1.44%計算(不要忘記含房仲手續費2%、其他代書費和稅約10萬)	貸款8成，貸600萬
		總價750萬
地點	接近工作地點、賣吃的、學區	逢甲商圈
格局	有一個3歲小孩、男主人有時需要在家裡處理公務	三房(一間主臥、一間小孩房、一間書房)兩廳兩衛
裝潢	自己和家人的生活習慣為主	女主人有很多衣服，所以主臥要有大衣櫃，不喜歡浴室總是溼溼的，所以要乾溼分離和對外窗
坪數	以格局來算，以免房間過小	若是三房的格局至少「室內坪」要有25坪，最好是30坪以上
車位	有幾台車子、車子大小	一台休旅車，所以選機械車位要注意長、寬、高
風水	除了基本的忌諱之外，每個家庭的習俗不同，可先詢問長輩或認識的風水師	廚房或廁所不要在房子的中心部位，以免影響健康、財運

【看房需求表下載】

2、物色符合自己需求的房子並且記錄和加以比較

時間	2018/1/26
仲介	林先生09xx-xxx-xxx
住址	逢甲路23號6樓之1
開價	860萬
地點	XX國小走路5分、附近有小吃、近全聯
格局	三房兩廰兩衛
裝潢	主臥沒有大衣櫃、浴室有對外窗、沒有乾溼分離、衛浴要整修
坪數	室內坪	24	總建坪	35
車位	一機下車位，休旅車進不去
風水	無

【自住客看房記錄表下載】
        
自己的需求當然盡量列愈詳細愈好，不過當然要以預算為前提，符合自己大部分的需求就可以買進了，因為中古屋不能像預售屋那樣做客變，所以格局和裝潢可以等買到符合其他需求的房子後，再請人裝修，裝修的費用可以先預含在預算裡面，或請銀行增貸(中古屋、老屋、預售屋裝潢翻新的貸款可以和房貸一起貸嗎?)。

         當你看房經驗愈來愈多，也想當個包租公或包租婆，這時記錄的部分就要變成「看房記錄表」，其中裡面最重要的就是投報率怎麼算。

3、計算房地產投資報酬率

簡單而言，買賣房子的價差(不要忘記算房仲服務費和其他雜支)除以你最後的總花費，就是你的報酬率了。

以上述例子自住滿6年，免稅額400萬，以首購利率1.44%，貸款8成來算，最後還有超過58%的投報率呢! 平均一年都還有9.7%投報率，比定存好太多了! 若是覺得這投報率實在是不夠吸引人，可以多參加一些財商的課程，還有財商遊戲，在歡樂中讓你的財商大增，也多認識一些志同道合的朋友喔!

買入價	7,300,000
買房房仲費2%，雜支10萬	246,000
裝潢	300,000
總買價	7,846,000
貸款	5,840,000
自備款	1,460,000
利率	1.44%
寬限期/月	24
寬限期利息/月	7008
本利還/月	23230.22
還款年限	30
已還款月數	72
總還金額	1283243
剩餘貸款	5,061,333
賣出價	8,800,000
賣房房仲費4%	352,000
賣出淨所得	1,909,424
投資報酬率	58.05%

自住客房地產投資報酬率下載

                若已進階為投資客，請參照包租公、包租婆的房地產投資報酬率。

結論

所以自住的房子其實是可以兼顧投資的，只要你先算好基本的投資報酬率，不僅讓你住到想要的又舒適的房子，又有投資報酬喔!!